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Ratgeber

Gesetzliche Erbfolge

Immer der Reihe nach

Wenn Sie Ihren „letzten Willen“ nicht in einem Testament oder Erbvertrag festgehalten haben, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dementsprechend wird Ihr Erbe unter Ihren Verwandten und dem Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner verteilt. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen Erben …

  • erster Ordnung: direkte Abkömmlinge wie Kinder, Enkel, Urenkel etc.,
  • zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten,
  • dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Vetter, Cousinen usw.

Lebt noch ein Verwandter bzw. eine Verwandte aus einer vorhergehenden Ordnung, schließt dies alle möglichen Erben einer nachfolgenden Ordnung aus.

Der Ehe- bzw. eingetragene Lebenspartner als Erbe

Viele gehen davon aus, dass Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner die gesetzlichen Alleinerben sind. Das muss nicht immer der Fall sein. In der Regel  erben sie neben Familienmitgliedern der ersten Ordnung 25 Prozent, neben Verwandten der zweiten Ordnung und neben Großeltern die Hälfte. Haben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt, so erhöht sich der angegebene Erbteil um 25 Prozent. Gleiches gilt für Partner/-innen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft.

Pflichtteil

Ehepartner, Kinder, Enkel und ggf. Eltern erben immer einen bestimmten Anteil – den so genannten Pflichtteil. Dies gilt auch dann, wenn sie per Testament enterbt werden.
In der Regel beläuft sich der Pflichtteil aus der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils und bemisst sich nach der Höhe des zum Zeitpunkt des Todes vorhandenen Nachlasses.

Erbschaft ausschlagen

Wer eine Erbschaft nicht annehmen möchte, kann diese innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis ausschlagen, indem er dies beim Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form erklärt. Für die öffentliche Beglaubigung ist ein Notar zuständig. Die Frist beträgt sechs Monate, wenn die Erblasserin oder der Erblasser den letzten Wohnsitz im Ausland gehabt hat, oder wenn sich die Erbin oder der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland aufhält.

Übertragung von Immobilien gegen Nießbrauch – der Königsweg?

In einer Zeit, in der der Wert von Immobilien stetig zunimmt und Immobilienvermögen immer häufiger der größte Vermögensbestandteil ist, liegt die Überlegung nahe, wie dieses Vermögen am besten auf die nachfolgende Generation zu übertragen ist.

Für viele ist eine solche Übertragung jedoch mit der Angst verbunden, die Sicherheit für das eigene Alter zu verlieren. Jedoch lassen sich Übertragungen grundsätzlich an bestimmte Bedingungen knüpfen. Ein beliebter Weg dies umzusetzen ist der Nießbrauch.

Hierbei wird zwar das Eigentum der Immobilie an einen neuen Eigentümer (z.B. Kinder) übertragen, die Nutzung der Immobilie bleibt aber, grundbuchlich gesichert, beim alten Eigentümer (z.B. Eltern).

Diese Gestaltung bringt einige attraktive Eigenschaften mit sich.

Die Schenker (Eltern) können weiter in der Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten.

Die gewohnte Umgebung bleibt erhalten.

Man gibt zwar das Eigentum ab, hat aber dennoch „die Hand drauf“.

Zudem kann der Nießbrauch positive steuerliche Auswirkungen haben. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert nämlich den Schenkungswert der Immobilie.

Dadurch kann eine wertvolle Immobilie trotz begrenztem Freibetrag steuerfrei übertragen werden.

Beispiel:

Der Vater (68 Jahre) möchte sein Einfamilienhaus in Bretzenheim im Verkehrswert (hier: gleich Steuerwert) von 550.000 € gegen Nießbrauch an seinen Sohn übertragen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus der ersparten fiktiven Jahresmiete des Hauses (hier 18.000 €) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger, in diesem Fall 10,552.

Steuerwert Immobilie  –  550.000 €

Kapitalwert Nießbrauch – 18.000 x 10,552 = 189.936 €

Wert der Schenkung (Steuerwert Immobilie – Kapitalwert Nießbrauch) –  360.064 €

schenkungssteuer-pflichtig (Wert der Schenkung – Freibetrag) –  360.064 € < 400.000 € = 0 €

Eingesparte Steuer –  16.500 €

Warum ist eine Vorsorgevollmacht wichtig?

Wer durch eine Erkrankung oder einen Unfall im Krankenhaus landet, kann sich um die Verwaltung seines Immobilienvermögens selten selbst kümmern. Vor allem bei einem Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim wird das jedoch häufig nötig – die finanzielle Belastung für Angehörige ist hoch und in vielen Fällen muss eine Immobilie verkauft werden, um die Pflegekosten zu decken. Für eine solche Situation können Sie mit einer Vorsorgevollmacht eine Vertrauensperson bestimmen.

Wichtig: Eine Vorsorgevollmacht ist nur wirksam, wenn der Vollmachtgeber diese freiwillig und bei Geschäftsfähigkeit erstellt (siehe auch § 104 BGB).

Was passiert ohne eine (beglaubigte) Vollmacht?

Ohne Vorsorgevollmacht bestimmt das Gericht einen gesetzlichen Betreuer, der sich als Ihr Stellvertreter um alles kümmert. Das kann die Kaufabwicklung erheblich verzögern –  der Betreuer muss zunächst die Genehmigung des Betreuungsgericht bekommen und dem Gericht danach regelmäßige Verkehrswertgutachten vorlegen.

Wichtig: Ohne Betreuungsverfügung haben Sie bei der Auswahl des Betreuers kein Mitspracherecht. Außerdem glauben viele Betroffene, dass Ehepartner oder Angehörige automatisch als Stellvertreter fungieren. Das ist nicht richtig! Weder Angehörige noch Ehepartner können eine Immobilie ohne beglaubigte Vorsorgevollmacht für Sie verkaufen. Selbst eine Generalvollmacht ist nicht ausreichend!

 

Auch kurzeitige Überlassung kann die Steuerfreiheit kosten

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Verkauft ein Hausbesitzer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder, so bleibt der Verkaufsgewinn auch dann steuerfrei, wenn der Eigentümer zwischendurch ausgezogen und unter einer anderen Adresse gemeldet ist. Überlässt der Eigentümer hingegen einem Angehörigen die Wohnung (hier nutzt eine Angehörige die Wohnung – wenn auch wenige Nächte im Jahr – als Zufluchtsmöglichkeit mit, um einer wegen der Alkoholerkrankung des Ehepartners in der gemeinsamen Ehewohnung unerträglich gewordenen Situation zu entfliehen), so liegt eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr vor. (BFH, IX R 6/18)

 

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung von Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus und definiert die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Neben einem Grundbuchblatt für jede Eigentumswohnung eines Mehrfamilienhauses, muss eine Teilungserklärung für die Immobilie vorliegen.

In der Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft geregelt.

Sie setzt sich aus den drei Bestandteilen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung zusammen. Da in der Teilungserklärung auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt sind, ist es vor einem Wohnungskauf besonders wichtig, sich über alle möglichen Verpflichtungen und Konsequenzen zu informieren.

Was ist ein Energieausweis?

  • Energieausweis gibt Informationen über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes, was den überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen soll.
  • es gibt 2 Arten von Energieausweisen: Energiebedarfsausweis (z.B. bei Neubauten oder umfangreichen energetischen Sanierungen) oder als Energieverbrauchsausweis

EnEV (Energieeinsparverordnung)

  • Die EnEV regelt die gesetzlichen Anforderungen an baulichen Wärmeschutz und Anlagentechnik. Ziel: bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.
  • beinhaltet neue Vorgaben, um Käufer und Mieter besser über die energetische Qualität des Gebäudes zu informieren. Energetische Kennwerte, der Hauptenergieträger der Heizung sowie das Baujahr des Gebäudes müssen bereits in Immobilienanzeigen angegeben werden.
  • Neue Energieausweise (ab Mai 2014), weisen zudem eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu, so wie man es etwa bei Elektrohaushaltsgeräten kennt.
  • Energieausweis muss zum Zeitpunkt der Besichtigung dem Käufer/ Mieter vorgelegt und nach Abschluss des Vertrags unverzüglich ausgehändigt werden
  • bei Verstößen ist mit einer Geldbuße bis zu 15.000 Euro zu rechnen.

Die häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf

  • Falsche Preiseinschätzung

Jede Immobilie ist anders und individuell – das macht es schwer ihren Wert zu bestimmen. Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und was er seit dem noch an Geld und Zeit investiert hat. Sehr oft ist das die Grundlage für die eigene Preisvorstellung. Aber: Der tatsächlich erzielbare Kaufpreis kann höher oder niedriger sein, denn er wird nur durch das aktuelle Angebot und die Nachfrage bestimmt. Bei der richtigen Kaufpreisermittlung spielen  viele Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, eine große Rolle. Es gilt daher die alte Weisheit: im Zweifel sollte man jemanden fragen, der sich damit auskennt, denn: Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld und liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten und verlieren wertvolle Zeit.

  • Falsche Hoffnungen wecken

Sie haben Ihre Immobilie sicherlich immer gut gepflegt. Im Laufe der Zeit haben Sie Zeit, Geld und Herzblut investiert, und Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach Ihrem persönlichen Geschmack gestaltet. Verkäufer neigen oft dazu, in der Werbung oder am Telefon das Verkaufsobjekt in glühenden Farben zu schildern, und schaffen so beim Interessenten oft falsche Vorstellungen über die Einrichtung oder den Zustand des Objektes.

  • Fehlende Unterlagen

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereit halten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben! Tipp: Erstellen Sie auch ein aussagekräftiges Expose! Die Gestaltung sollte dem Wert Ihres Hauses angemessen sein. Vermeiden „zusammenkopierte“ Unterlagen!

  • Mangelnde Planung

Häufig machen sich private Immobilienverkäufer nur wenige Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung an den Markt bringen. Dabei handelt es sich beim Immobilienverkauf um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite. Vermeiden es daher „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie detailliert.

So wird Ihre Immobilie fit für den Frühling

Noch ist es kühl, aber die Tage werden schon wärmer. So langsam wird es Zeit, Ihre Immobilie auf den Frühling/Sommer vorzubereiten. An diese Maßnahmen sollten Sie jetzt denken:

Heizung

Die Heizperiode nähert sich dem Ende. Je nach Heizanlage sollten Sie nun daran denken, diese auf Sommerbetrieb umzustellen. Und eine weitere Frage stellt sich: Wie alt sind Ihre Heizkörper? Denn jetzt, wo diese nicht mehr täglich heiß werden, ist der optimale Zeitpunkt, um sie einmal zu reinigen und ggf. neu zu lackieren. Das gibt Ihnen auch die Gelegenheit, mal wieder einen Blick in Ihr Eigentum zu werfen…

Solaranlage

Dieser Tipp ist besonders wichtig, denn hier geht es um bares Geld. Nicht nur IM Haus haben Sie an Vieles zu denken – vergessen Sie nicht die Solaranlage auf dem Dach! Denn zwischen März und Oktober erzielt diese fast 80 Prozent Ihres Jahresertrags – da wäre es doch ärgerlich, wenn sie wegen Schäden oder Verschmutzungen nicht richtig funktioniert! Die meisten Schäden entstehen nämlich im Herbst/Winter. Eine einfache Möglichkeit ist, die Erträge mit denen des Vorjahresmonats zu vergleichen. Das bietet aber nicht unbedingt Sicherheit. Besser ist es, selbst einen Blick auf das Dach zu riskieren. Ohnehin ist eine jährliche Inspektion durch einen Profi empfohlen. Der sollte unbedingt auch für Reparatur und Reinigung sorgen, denn dafür ist Fachkenntnis nötig!

Garten

In den Außenanlagen beginnt es nun natürlich zu sprießen. Und hier heißt es: Währet den Anfängen! Denn was Sie heute schleifen lassen, wird schon in wenigen Wochen sehr unschön aussehen. Wichtige Punkte sind zum Beispiel Unkraut in den Fugen, aber auch Hecken und Sträucher. Zwar ist nun die „laubfreie Zeit“ vorbei, in der Sie Bäume problemlos fällen dürfen. Doch ein Rückschnitt Ihrer Hecke kann jetzt noch getätigt werden, bevor die Brutsaison der Gartenvögel so richtig losgeht.

Also, vergessen Sie nicht diese drei Punkte, um Ihr Eigentum in einem optimalen und gepflegten Zustand zu halten!

Verteilung der Maklerprovison – Sie haben die Wahl

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Immobilien | einfach. besser. finden.

ivd24 ist das Immobilienportal des IVD Immobilienverbandes. Ausschließlich verbandsgeprüfte und qualifizierte Immobilienmakler stellen hier ihre Immobilien ein. Durch die Eingrenzung des Anbieterfelds auf Verbandsmitglieder wird eine hohe Anbieterqualität gewährleistet. Bei ivd24 finden Kauf- und Mietinteressenten seriöse Immobilienangebote ohne Lock- oder Scheinobjekte. Die Plattform ist vollkommen werbefrei, die übersichtliche Darstellung der Immobilien steht im Vordergrund. Die Expertensuche listet ausschließlich IVD Mitglieder. Egal ob Sie einen Makler, Hausverwalter und Sachverständige benötigen, hier finden Sie schnell den passenden Partner für Ihre Immobilie.

 

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Hier finden Sie die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Mehr Befugnisse für Verwalter

– Verwalter können ohne Beschluss bestimmte Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten durchführen

– Eigentümer und Verwalter können gemeinsam entscheiden, welche Aufgaben der Verwalter eigenverantwortlich erledigen kann

– Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

– Wohnungseigentümer erhalten das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen

Einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen

– Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen sind mit einfacher Mehrheit möglich

Durchführung von Eigentümerversammlungen wird erleichtert

– Einladung per E-Mail reicht aus

– Versammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig.

– Gibt es einen Mehrheitsbeschluss, können Eigentümer digital an der Versammlung teilnehmen

Einführung eines Jährlichen Vermögensberichts

– Der Verwalter muss jährlich Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft geben

Achtung: Verwalter können ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden

– Abberufung auch ohne wichtigen Grund

– Tipp: Verwaltervergütung neu überdenken

Verwaltungsbeirat wird flexibler

– Anzahl der Beiratsmitglieder ist frei bestimmbar

– Haftung der ehrenamtlichen Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt

– Der Beirat soll den Verwalter künftig bei der Durchführung seiner Aufgaben überwachen